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十万月供,六套房子卖不卖?

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-11-22 09:41:40

在这个本是房地产金九银十的上涨期,北京的二手房价格连续下降了8个月。名下拥有六套房产的高女士,不知手中的房子是去是留?卖的话,价格很难达到自己的心理预期;不卖,近十万的月供令其倍感压力。进入2019年
 

你到底想不想卖?

高多年来一直相信房地产投资,因此获得了过高的回报,他开始陷入焦虑之中。前几年的投资公式似乎“无效”。在这个房地产价格上涨的时期,北京二手房价格已经连续8个月下跌。

以她的名字拥有六处房产的高女士不知道是否要留下来?如果出售,价格很难达到他们的心理预期;不卖,每月近10万英镑的付款让它感觉压力更大。

从事金融业多年的李林(化名)和高女士一样困惑。他一直受益于将资产投资于金融产品,但现在他担心自己不会找到有效的方法来保持和增加财富。“少数私募股权基金,加上银行融资、债权基金和保险,还有什么更好的建议吗?”在谈到资产配置时,李林介绍了自己的情况,然后把问题抛给了记者。

似乎没有比现在更让人困惑的时期了。在“不投机炒房”的调控政策下,房价的单边上涨被遏制住了。人们都期待着“新经济”接管的那一天。尽管许多金融机构在业绩报告中谈到投资回报,但市场仍在努力攀升至3000点以下。投资者正站在股市门口,看是否有机会。

除了住房和股票市场之外,基金、债券、理财产品甚至贵金属产品在经历了一波又一波之后,似乎很长一段时间都没有吸引人们的注意力。

李林的同学遍布银行、证券、基金和其他金融行业,他们中的大多数人在四十多岁后就开始担任管理职务。作为一家金融企业的高管,李林坦率地说,他是一个保守主义者。

就在两年前,李林曾经认为他们的投资是“疯狂的”和勇敢的。因此,他们获得的财富效应也相当可观。汽车品牌和房子面积之间最明显的区别是他们的孩子上公立学校,而他们同学的很多孩子上国际学校。

然而,目前,李林开始庆幸自己在穿越牛熊重叠的股市、新三板短暂的热情以及p2p之夜的冬天后,并没有那么焦躁不安。一位在证券公司工作的同学曾经热情地进入了新的三板股票投资和p2p牛市,但现在他失败了。“钱去哪儿了?”这个问题让中产阶级对一定数量的闲置资金感到困惑,甚至不知所措。然而,人们似乎不得不为口袋里的钱寻找出路。随着低利率的帷幕拉开,财富如何能越过时间和通货膨胀的洪流?

进入低利率时代

从2018年到2019年,“弱周期”和“经济低迷”一直是宏观环境中的关键词。进入2019年,贸易摩擦和外部环境的不稳定给投资者带来了不确定性。

李林喜欢与同学和同事谈论时事和环境,他对一些变化印象深刻:

2019年8月1日(北京时间),美联储联邦公开市场委员会(fomc)突然宣布将联邦基金利率下调25个基点,至2.0%至2.25%,并表示将在8月初结束规模下调。同一天,巴西央行宣布降息50个基点,其他国家紧随其后。

9月19日,美联储又降息25个基点,此前,欧洲央行也提出了“降息量化宽松”的组合。

人民币汇率突破7,贷款市场报价形成机制改革落地后,9月15日,央行宣布将于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,同时下调相关城市商业银行存款准备金率1个百分点,共释放约9000亿元。

李林表示,美联储降息后,他曾与同学讨论过这是否意味着新一轮降息的开始。然而,从美联储官员对是否需要进一步宽松政策的分歧来看,无法达成共识。然而,宽松的环境有利于资产价格的有利变化。

不可忽视的是,仍有许多不确定性。战略分析师表示,目前货币政策较为宽松,但总体步伐仍较为谨慎和克制。两者之间的博弈加剧,而无风险利率波动更大。另一方面,全球不确定性的爆发、全球贸易环境的收紧和沙特阿拉伯事件加剧了市场对不确定性的预期。

2018年,由于美联储持续加息,给国内外各市场带来巨大压力,风险资产大幅下降,现金资产(如美元和黄金)和固定收益资产表现良好。进入2019年后,市场将随着环境的变化而变化:去年大幅下跌的全球股市将全面反弹;全球固定收益市场继续稳步改善。贵金属市场开始发光,黄金再次走强,钯价创出历史新高。商品市场有所分化,原油占主导地位。

在资本从风险资产回归固定收益和现金资产的过程中,围绕李林发生了许多故事。

李林,孟凡的同学(化名),曾在一家中型证券公司的场外市场部门工作,今年实现了从投资银行到私募的职业转变,这多少有些无奈和意外。

李林表示,除了孟凡的许多工作和行业团体,还有两个团体特别活跃,孟凡是其中一个团体的管理者。该集团成立于2017年。该组织的朋友聚在一起是因为他们购买了一种新的三板私募产品,该产品已于2018年到期,尚未撤回。

孟凡买了500,000元,因为他很了解销售基金的承销商,但就市值而言,他所剩无几了。这是孟凡团队在几家公司成功上市后发放的年终奖金的一部分。当时市场热情高涨,孟凡充满信心,甚至向附近的亲友推荐了一些项目。作为经理,也正是因为这个原因——既熟悉企业团队又有其他朋友一起投资。孟凡想与双方沟通,寻找一种相对中立的退出方式,但没有得到理想的解决方案。

李林表示,随着风险资产的波动或巨大变化,可靠的增值渠道越来越窄。然而,两次投资失败后,孟凡开始关注银行融资,李林将其总结为回归“理性”。然而,不可忽视的是,随着无风险利率的持续下降趋势,银行财务管理逐渐告别新汇率,保证了底部,收入波动加剧。与前期相比,银行财务管理回报率有所下降。截至2019年8月,剔除结构性存款产品后,银行理财产品的预期收益率已连续18个月下降。8月份银行理财的平均预期回报率为4.04%,余额宝等婴儿基金甚至进入了“2”时代。

对于李林这个年龄组的朋友来说,尽管有些人拥有数百万或更多的可投资资产,但个人在打雷或逃离p2p方面的投资也在一段时间内遭遇了资产大幅下降。

李林更担心的是缺乏有效的保值增值渠道,中产阶级对未来家庭的收入和支付缺乏信心,以及儿童教育、医疗和养老难以形容的沉重。

根据招商银行和贝恩公司联合发布的《私人财富报告》(Private Wealth Report),截至2018年底,中国个人持有的可投资资产总额达到190万亿元。其中,可投资1000多万元的高净值人群和投资总额分别达到1.97万亿元和61万亿元。

当190万亿可投资资产满足充足的流动性和低利率条件时,拥有闲置资金的中产阶级应该如何找到存放财富的地方?

钱能去哪里?

高女士的苦恼还在继续。那栋已经挂了几个月的房子没有卖出去。许多人看了看房子,但买方的出价低于他的预期。虽然红房子的购买成本不到300万英镑,但考虑到近年来的上涨,高女士不愿意在800万英镑的基础上降价50万英镑甚至100万英镑。

不管是卖还是不卖,高女士都被缠住了。夫妻俩都是北京本地人,因为父母都对房地产行业持乐观态度,非常支持他们的投资。经过几次搬家,高女士的家庭拥有六套公寓,每月供应近10万元。虽然他们不是高薪工作,但这六个“钱包”加上租金收入可以负担得起。然而,在最近的“不投机”政策下,北京的房价已经呈现出稳定但适度的下降。当二手房价格下跌8个月时,高女士变得越来越焦虑。

如果房价不上涨,由于租金收入低和资本成本高,买家或业主的资本收入可能为负。随着孩子和父母年龄的增长,高女士和她的丈夫将面临越来越大的压力。

在高女士的同事看来,她的麻烦有点“甜蜜”。虽然同事们已经在丰台区有了房子,当孩子到了上小学的年龄,想换学区的房子时,目前的情况是手头没有多少闲钱,现在的房子卖得很慢,学区的房子很难开始。

根据《中国家庭财富调查报告(2018)》,房地产净值是中国家庭财富的最重要组成部分,2017年占66.4%。有些人做过这样的计算。在过去十年里,如果你一直投资于大宗商品,你只能获得30%、51%、57%和265%的累计回报。

贷款市场报价利率改革后,货币政策基本形成了房地产行业集水、非房地产行业放水的结构性宽松模式。不再期望单边上涨,这可能意味着财政资源和居民资产可能会重新分配。

李林认为,中长期来看,经济结构调整和利率下调有利于金融资产价格上涨,一个金融资产配置的伟大时代即将到来。

机会在哪里?

股票市场似乎是你看到的第一个出口。嘉盛资本总经理惠亮告诉《经济观察报》,在低利率环境下,高收益产品是首选,而房地产在未来十年升值空间有限,二级市场是最好的出口。

平安证券策略团队(Ping An Securities Strategy Team)在第四季度的资产配置报告中提到,a股市场和债券市场将受益于第四季度国内宽松周期的开启,但货币政策立场仍相对受到较高通胀的约束和影响。因此,尽管确认了无风险利率的下降趋势,但波动加大,空间有限。

自年初以来,创新板一直是资本市场的主线。6月,创新板稳步开放,创业板第三季度表现良好,这意味着市场对资本市场改革的预期很高。此外,自今年年初以来,外资一直在不断流入。资本市场的开放和长期资本的吸引都给市场带来了积极的信号。

惠亮对明年的机会更加乐观。“当前宏观经济处于底部区间,未来流动性利差有可能改善。股市也处于相对较低的区间,因此相对明显的是,未来一年将会有更多的机会。”惠亮认为,随着外资的流入,a股市场明年的货币环境将会改善,许多影响a股的因素将会边际改善:贸易摩擦的影响可能会逐渐减弱,利率将会继续下降,这将导致更多资金回流股市。与此同时,股市估值相对较低。此外,明年将迎来5g应用的测试期,在技术创新领域可能会有机会。

在宽松的流动性环境下,李林是第一个分配债券基金的人。他的逻辑是,当越来越多的国家进入负利率状态时,中国的债权将成为吸引资金的高收益资产。以美国为例,中国国债与美国10年期国债的利差约为130个基点。

当被问及黄金的分配时,李林说他的妻子在菜白买了两条金条。在低利率背景下,经济前景的不确定性使得黄金作为相对于债券的无息资产的配置价值日益突出。避险需求和货币贬值将导致资金流入黄金市场。自今年以来,包括中国在内的国家和地区央行不断增加黄金持有量。根据世界黄金协会(World Gold Association)的统计,今年全球各国央行黄金净购买量已超过400吨,这是自2010年各国央行黄金净购买量出现以来的最高年度累计水平。

在李林看来,黄金从长期来看会有好的趋势,但从短期来看,我不擅长判断。中信建设投资的分析师秦元也持类似观点。受美国经济趋势、贸易摩擦、英国脱欧进展、美国大选和天秤座地位提升的影响,在黄金长期牛市的背景下,短期内可能很难走出急剧的定向市场。

对于市场上的大多数基金来说,回报最多的地方是银行。然而,随着新的大资本监管和银行子公司的开设,银行财务管理正在向“净值”和“打破现行汇率”转变。根据《溥仪标准》的监测数据,2019年9月,全国373家银行共发行了8564种银行理财产品。发行银行与前期相同,流通产品减少268种。

学会和时间做朋友。

在为资本服务而聚集的客户中,有些人与孟凡有类似的投资经历。

这些人,不乏盲目跟风、追逐热点、投资高度集中等特点。在惠亮看来,许多金融机构高管的内部投资不够理性。资产必须在中期、短期和长期进行分配。同时,必须有高风险、中风险和低风险的分配,必须实现投资组合管理。

其次,是选择适合自己的金融产品。市场上有许多金融机构和销售机构。为什么许多人践踏p2p和股权投资?一方面,销售机构在宣传过程中盲目夸大收入,盲目保护资本,误导投资者,让一些没有应对风险能力的人进来。另一方面,投资者不了解产品,包括投资的资产、风险敞口和为收入支付的流动性。他们没有正确的理解和理解。他们选择了太多不适合自己的产品,最后出现了问题。

“此外,流动性和集中度也是需要考虑的重要因素。2015年许多热门项目现在正面临退出困难,许多人同时涉足p2p公司,这都是因为他们没有正确分配资产,也没有正确理解他们的风险承受能力。惠亮说。

中产阶级的财务管理应该学会与时间交朋友。一位保险资产管理公司高管给出了这样的建议,而他的配置建议更直接:资本属性决定投资偏好,短期基金适合银行财务管理,两三年周期基金可以购买股票或股票基金,五年以上的基金可以投资股票。

上述高管还提到,作为投资者,他们仍然需要面对打开刚性支付帷幕的变化,这需要对风险有新的理解和定义。他们根据回报率选择产品,但不认为风险会成为过去。

拥有多年信托销售经验的理财规划师翁升表示,在信托领域,2011年左右进入市场的投资者相对经验丰富、谨慎。2017年左右进入市场的投资者经验较少,谨慎而贪婪。一方面,他们希望获得更高的回报,另一方面,他们希望风险相对较低。也有一些白人小客户仍然相信信托可以得到严格的支付。

随着违约时间的频繁发生,中产阶级的财务管理理念和投资者教育也需要不断完善。

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